Vuoi acquistare un bene immobile (fabbricato o terreno), ma non sei a conoscenza del nominativo del proprietario del bene stesso? Forse non sai che il documento che fornisce il nominativo del proprietario di un immobile è la visura catastale.

In base ai dati in tuo possesso puoi sapere a chi appartiene un immobile o un terreno partendo da tre scenari diversi:

Si conosce l’indirizzo esatto dell’immobile:

Se si tratta di un fabbricato costituito da un’unica unità immobiliare o subalterno:

La ricerca nei registri del Catasto o Agenzia del Territorio è molto semplice: sarà necessario richiedere una visura catastale per indirizzo.

La visura catastale per indirizzo o per immobile fornisce il nominativo del proprietario dell’ immobile, i dati reddituali del bene, il numero di vani e/o la superficie in mq, a seconda della tipologia (es. abitazione, vani, ufficio, mq), rendita catastale, categoria, classe.

Se si tratta di un fabbricato costituito da più unità immobiliari o subalterni:

(Quindi non una abitazione indipendente ma un immobile all’interno di uno stabile (il c.d. appartamento in un condominio) Anche in questo caso la ricerca nei registri del Catasto o Agenzia del Territorio è semplice: sarà necessario richiedere una visura catastale per indirizzo.

Sarà però necessario indicare (o verrà richiesto in seguito) anche la destinazione d’uso (abitativa, locale commerciale, magazzino, etc.), il piano di interesse ed ogni altra indicazione utile ad individuarlo.

Si può procedere alla ricerca per indirizzo solo per i fabbricati.

È possibile inoltre individuare geograficamente il bene con grande precisione localizzandolo, ad esempio su Google Earth o Google Maps, acquistando il servizio dai dati catastali a Google Maps.

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E’ importante sapere che dal primo luglio 2010 è entrato in vigore il D.L. 78/2010, questo attiva l’«Anagrafe Immobiliare Integrata», costituita e gestita dall’Agenzia del Territorio, la quale attesta, ai fini fiscali, lo stato di integrazione delle banche dati disponibili presso l’Agenzia del Territorio per ciascun bene immobile, individuandone il soggetto titolare di diritti reali.

Il ruolo del notaio

La norma impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi, ha l’onere di richiedere al venditore di produrre una serie di documenti per verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario o il titolare del diritto reale, il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato.

Nullità dell’ atto

La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell’atto relativo all’immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010). Nel caso di acquisto di un immobile o di un terreno è comunque preferibile procedere autonomamente con tali accertamenti.

Cosa fare per acquistare un bene immobile o un terreno?

Quali documenti per vendere un immobile?

VISURA IPOCATASTALE:

Tale documento fornisce un descrizione dettagliata del bene nella quale vengono riportati tutti gli eventuali passaggi di proprietà, i gravami di natura volontaria (mutui), pregiudizievole (ipoteche o pignoramenti) o diritti passivi di terzi (servitù) registrati negli ultimi 20 anni. Per ogni atto vengono riportati il Notaio stipulante, la data dell’atto, repertorio e data di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, numero particolare, numero generale e dati anagrafici dei soggetti che intervengono alla stipula dell’atto. E’ possibile avere non solo il mero elenco ma anche una relazione dettagliata su quanto sopra indicato con la richiesta di una VISURA IPOCATASTALE COMPLETA.

Visura catastale

Il documento, ottenuto dagli archivi ufficiali degli uffici dell’Agenzia del Territorio, permette di verificare se i dati del proprietario e i dati tecnici del bene sono stati registrati correttamente e sono conformi allo stato di fatto. Nel caso in cui si riscontrassero discordanze è opportuno procedere immediatamente, e prima della stipula dell’atto, alla correzione delle stesse.

Per i fabbricati la planimetria catastale

Il documento, ottenuto dagli archivi ufficiali degli uffici dell’Agenzia del Territorio, è la mappa-disegno, generalmente in scala 1:200 e in formato A4, dell’immobile, con la suddivisione interna dei diversi locali di cui è composto e le eventuali pertinenze (es. giardino, cantina etc..), comprende fino a tre subalterni differenti. Esso riporta la suddivisione degli spazi interni con l’indicazione del piano, le altezze interne, la destinazione dei locali e eventuali confinanti. Viene inoltre indicato il nominativo del tecnico che ha provveduto all’accatastamento, la scala di riferimento ed i dati catastali che identificano l’unità. Tutto ciò consente di verificare se i dati tecnici comunicati agli uffici dell’Agenzia del territorio, relativamente alla struttura interna ed esterna dell’unità immobiliare, sono conformi allo stato di fatto.

Per i terreni l’estratto di mappa catastale

Il documento, ottenuto dagli archivi ufficiali degli uffici dell’Agenzia del Territorio, è la rappresentazione grafica di una porzione di mappa-disegno di una data parte di territorio comunale, generalmente in scala 1:2000 e in formato A3 o A4,  Esso raffigura le sagome dei terreni e degli eventuali fabbricati sugli stessi edificati e riporta i relativi dati catastali; visualizza i confini delle particelle/mappali di terreni e fabbricati.  Tutto ciò consente di verificare se i dati tecnici comunicati agli uffici dell’Agenzia del territorio siano corretti, quindi di correggere eventuali inesattezze come ad esempio la mancata indicazione in mappa della particella del terreno oggetto del vostro acquisto. 

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Di seguito cercheremo di capire quale docuento è necessario per ottenere questi dati.

Spesso, grazie ad una visura catastale, capita di conoscere i dati tecnici di un bene ed il suo proprietario ma si ha la necessità di sapere quali atti sono stati registrati sul bene immobile, terreno o fabbricato.

In questi casi è necessario richiedere una visura ipotecaria o ipocatastale. Il documento fornisce l’elenco dei beni immobili posseduti, risultanti presso il Catasto e l’elenco dei primi 30 atti trascritti e registrati negli archivi della Conservatoria dei Registri Immobiliari, siano essi di natura volontaria (compravendite, vendite, donazioni, ipoteche, cancellazione di ipoteche, accensione di mutui) o pregiudizievole (pignoramenti, ipoteche giudiziarie) relativi ad un immobile o a un terreno. Con questo documento otterrete anche lo sviluppo nel dettaglio di una singola trascrizione, di cui conoscerete quindi tutti i dettagli e dalla quale potrete ricavare i dati per richiedere la copia atto notarile.

Cosa è la visura ipotecaria?

La visura ipotecaria è l’elenco degli atti immobiliari relativi ad un soggetto o ad un bene immobile, registrati in una specifica Conservatoria, con lo sviluppo di una delle note presenti in elenco.

Grazie ad una doppia consultazione degli archivi del Catasto (Agenzia del Territorio) e della Conservatoria dei Registri Immobiliari sarà possibile conoscere quali beni possegga una data persona, fisica o giuridica, o di verificare l’effettiva proprietà di un bene immobile e se sullo stesso gravino ipoteche o siano in corso esecuzioni.

Visura ipotecaria negativa

E’ possibile ricevere una visura ipotecaria con esito negativo, cioè con la seguente dicitura:

‘non è stato reperito nessun immobile a fronte dei dati della richiesta’ oppure ‘non è stato reperito nessun soggetto a fronte dei dati della richiesta’.

Questo significa che in Conservatoria non sono registrate formalità sull’immobile o il soggetto indicato.

Per rispondere alla domanda: “Come sapere quali immobili appartengono ad un soggetto e se ci sono atti registrati su quel bene” è necessario richiedere una visura ipotecaria o ipocatastale perché questa permette di ottenere l’elenco di tutti gli atti, di natura volontaria e/o pregiudizievole, che gravano sull’immobile, le cosiddette “formalità“, che possono essere a favore (acquisti, donazioni) o contro (ipoteche, vendite).

Quali dati sono registrati nella visura ipotecaria

Trascrizioni:

si riferiscono a tutti gli atti, per mezzo dei quali i diritti reali di godimento su un immobile (terreno o fabbricato) passano da un soggetto ad un altro. (Vendite, compravendite, donazioni e successioni).

Iscrizioni:

si riferiscono agli atti per mezzo dei quali un determinato immobile (terreno o fabbricato) viene posto a garanzia a favore di determinati soggetti. (Nello specifico: mutui, ipoteche, pignoramenti).

Annotazioni:

sono le note che si riferiscono a trascrizioni o iscrizioni già presentate. (Es.: cancellazioni di ipoteche o ulteriori informazioni riferite a iscrizioni e trascrizioni già presentate).

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