Di seguito illustreremo come procedere ad un accatastamento di nuova costruzione, cioé dell’iscrizione di un bene immobile di nuova costruzione nella banca dati del Catasto – Agenzia delle Entrate. E’ il procedimento burocratico che serve identificare un  bene immobile. Tale censimento serve anche ad attribuire una rendita, cioé un valore fiscale, e ad attribuire una categoria catastale al bene.

Cosa è l’accatastamento di un immobile?

Il procedimento di accatastamento di un bene immobile di nuova costruzione è sostanzialmente il procedimento di identificazione un nuovo fabbricato, evidenziandone i dati di base e la rendita fiscale.. Con tale procedura il fabbricato viene inserito in un foglio di mappa catastale, in una particella già esistente oppure viene attribuita un anuova particella e spesso anche un subalterno (nel caso di fabbricati con più unità immobiliari). Tale censimento serve anche ad attribuire una rendita, cioé un valore fiscale al bene posseduto.

Perché bisogna accatastare un immobile nuovo?

E’ importante evidenzare una premessa: tutti i beni immobili devono essere registrati e censiti al Catasto – Agenzia delle Entrate. Ciò serve a regolarizzare la posizione fiscale di tale immobile e a registrarlo.

L’accatastamento immobili è un procedimento da rielaborare ogni qualvolta vengano effettuate delle ristrutturazioni, degli ampliamenti, dei restauri, dei cambi di destinazioni d’uso o dei frazionamenti di strutture esistenti.

E’ possibile procedere ad un accatastamento di nuova costruzione online?

Con il servizio di accatastamento di nuova costruzione online il tecnico incaricato, per determinare il valore del bene, esegue una stima dei fabbricati limitrofi con caratteristiche simili, al fine di accertare quale tipo di accatastamento è più congruo, attribuendo identificativi (classe, categoria) e rendita dell’unità immobiliare. Il tecnico esegue tale stima mediante la compilazione di una serie di modelli con il programma ministeriale denominato DOCFA (Documento Catasto Fabbricati).

Dopo la presentazione dei documenti per l’accatastamento di nuova costruzione gli uffici del Catasto hanno un anno di tempo per verificare i dati del classamento indicati, quindi variare o confermare l’accatastamento proposto. Eventuali rettifiche all’accatastamento devono obbligatoriamente essere notificate ai proprietari dell’immobile, che potranno presentare eventuali ricorsi.

Quando è obbligatorio procedere all’accatastamento?

La procedura di accatastamento è obbligatoria non solo per coloro che stanno costruendo una nuova struttura, ma anche ogniqualvolta vengano effettuate delle ristrutturazioni, degli ampliamenti, dei restauri, dei cambi di destinazioni d’uso o dei frazionamenti di strutture esistenti. Inoltre, l’accatastamento immobili deve essere effettuato indipendentemente dall’uso che sarà poi fatto delle strutture.

Se dovete presentare un accatastamento di nuova costruzione visitate Ivisura per richiedere un preventivo ai nostri tecnici.

Per quale motivo è necessario procedere con l’accatastamento di nuova costruzione? La legge impone che i tutti i fabbricati di nuova costruzione debbano essere dichiarati, dai proprietari del bene, all’Ufficio del Catasto, tramite la procedura di accatastamento di nuova costruzione, entro il trentesimo giorno successivo a quello in cui sono divenuti utilizzabili per l’uso al quale sono destinate, ovvero al giorno in cui sono state ultimate le modifiche, per quelle già censite (ex circolare n. 3 del 2006 dell’Agenzia del Territorio). Agli effetti della denuncia al Catasto conta l’effettivo utilizzo o utilizzabilità e non ha alcuna rilevanza l’ultimazione dei lavori o l’abitabilità.

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La pratica catastale di cambio di destinazione d’uso online permette di modificare le modalità e finalità di utilizzo di un bene immobile, implica il cambio di categoria catastale (quindi della rendita) e del subalterno.

Cambio di destinazione d’uso cos’è

Con la pratica catastale di cambio di destinazione di uso online, si intende la modifica dell’insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del bene che determinano la categoria edilizia di appartenenza, dalla quale dipende la rendita catastale e, dunque, i relativi parametri per il calcolo delle imposte. Tra le diverse destinazioni d’uso previste vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale.

Se dovete effettuare un cambio di destinazione di uso visitate il sito Ivisura. Quando si ha la necessità o la possibilità di dover mutare la destinazione d’uso originaria del bene (es. da civile abitazione ad ufficio o viceversa), indipendentemente dal fatto che si effettuino delle opere murarie è necessario richiedere le autorizzazioni previste dalla legge, effettuare le modifiche tecniche previste e procedere a registrare tali modifiche affinché siano operative. Dopo aver ottenuto le relative autorizzazioni ed eseguito i lavori è necessario presentare una dichiarazione di variazione d’uso catastale, all’ex Ufficio dell’Agenzia del Territorio.

Riferimenti legislativi

Quali sono le norme giuridiche che disciplinano il cambio di destinazione di uso? I riferimenti sono il “T.U. Edilizia, cioè il D.P.R. 380/2001, modificato dal decreto legge c.d. “sblocca Italia”, convertito con modifiche con la L. 164/2014 e le leggi regionali.

Caratteristiche

Per il cambio di destinazione di uso online, in linea generale, valgono le seguenti indicazioni:

• Deve essere compilata una singola denuncia per ogni unità immobiliare;
• si deve assegnare un nuovo subalterno. In ambito Tavolare, per evitare disallineamenti, viene mantenuto lo stesso subalterno;
• se come causale è contestualmente indicata una “diversa distribuzione degli spazi interni” e/o una “ristrutturazione”, è sufficiente indicare la sola causale “variazione della destinazione”, risultando le altre implicitamente correlate al cambio d’uso;
• le variazioni della destinazione sono tali se, nel suo insieme, l’unità immobiliare urbana passa da una categoria ad un’altra (da abitazione a ufficio, da autorimessa a negozio, ecc.), indipendentemente dal fatto che siano state effettuate opere murarie;
• la variazione della destinazione del singolo vano, senza opere (da camera a soggiorno, da ufficio ad archivio, ecc.), non rientra nel novero del cambio di destinazione di uso; in questo caso ove si rendesse necessaria la presentazione della denuncia di variazione, questa rientrerebbe nell’alveo delle “diverse distribuzioni degli spazi interni”.

Categorie catastali

È considerato un cambio destinazione di uso, urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, tra le cinque seguenti:

• residenziale;
• turistico-ricettiva;
• produttiva e direzionale;
• commerciale;
• rurale.

Dati da fornire

Affinché i nostri tecnici possano formulare un preventivo per un cambio di destinazione di uso è necessario indicare:

• i dati catastali del bene immobile, compresa la superficie complessiva in metri quadri;
• i dati anagrafici del proprietario del bene;
• la tipologia del bene (es. civile abitazione, ufficio);
• se si è in possesso dei disegni in formato digitale o cartaceo;
• se sia necessaria la firma del nostro tecnico.

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Di seguito parleremo delle pratica catastale di Ampliamento di un bene immobile online: procedura di variazione catastale per dichiarare e registrare in Catasto – Agenzia delle Entrate un aumento della superficie originaria di un bene immobile.

Volete sapere in cosa consiste esattamente la  pratica catastale di ampliamento di un bene immobile a online?

Pratica di ampliamento di un immobile, cos’è

La pratica catastale di ampliamento di un bene immobile online (effettuata mediante il software ministeriale DOCFA) viene effettuata per  dichiarare e registrare agli uffici del Catasto, l’Agenzia del Territorio un aumento della superficie originaria dell’immobile, cioé un aumento della consistenza (volume), o di superficie (in questa fattispecie è necessario predisporre un Tipo Mappale). L’ampliamento di un bene  immobile a online comporta in genere un aumento del valore commerciale del bene (nelle grandi città il valore al mq è, solitamente, più alto per gli immobili di piccole dimensioni rispetto a quelli più grandi), i dati di accatastamento che determinano il valore fiscale del bene restano i medesimi (a meno che non si effettui anche una modifica di destinazione d’uso).

Quando si parla di ampliamento di un bene immobile

Nel software Docfa la pratica di ampliamento di un bene immobile rientra tra le “variazioni planimetriche” e si procede con essa nei seguenti casi:

Modifica la sagoma del fabbricato

L’ampliamento modifica la sagoma in pianta del fabbricato originario che comporta un aggiornamento della cartografia. E’ necessario presentare il Tipo Mappale per la modifica della mappa del Catasto Terreni.

Sopraelevazione all’interno della sagoma del fabbricato

L’ampliamento è all’interno della sagoma del fabbricato per sopraelevazione. Non richiede la presentazione del Tipo Mappale (es. realizzazione del sottotetto in sopraelevazione da collegarsi con l’unità sottostante). Si assegnano nuovi sub per modifica della consistenza.

Terrazzo trasformato in veranda chiusa

Nel caso di chiusura di terrazzo trasformato in veranda chiusa. In presenza di una variazione della consistenza per ampliamento (R.D.L. 13.04.1939, n. 652 convertito con Legge 11.08.1939, n. 1249), non richiede la presentazione di un Tipo Mappale, ma si attribuisce all’U.I. un nuovo subalterno. Nel quadro D-Relazione tecnica si specifica la variazione “ampliamento per variazione da terrazzo a veranda chiusa”.
Inserimento di terrazzi, portici, balconi, ecc.

Per poter effettuare una pratica catastale di ampliamento di un bene immobile visitate il nostro sito Ivisura.

La pratica di ampliamento di un bene immobile a online è vincolata dall’insieme degli elementi normativi e limitativi previsti dagli strumenti urbanistici vigenti per l’area di progetto, quali: indice territoriale, indice di fabbricabilità fondiaria, distanze dai confini, altezze degli edifici, vincoli sulle destinazioni e, nel caso di ampliamenti, ovviamente bisogna considerare anche la superficie o la volumetria dell’edificio esistente, da sommare a quelle di intervento, per la verifica ed il rispetto degli standards urbanistici.

Dati da indicare

Affinché i nostri tecnici possano formulare un preventivo è necessario indicare:

• i dati catastali del bene immobile, compresa la superficie complessiva in metri quadri;
• i dati anagrafici del proprietario del bene;
• la tipologia del bene (es. civile abitazione, ufficio);
• se è necessaria una pratica del Catasto terreni;
• se si è in possesso dei disegni in formato digitale o cartaceo;
• se sia necessaria la firma del nostro tecnico.

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Nel testo che segue parleremo della pratica catastale di demolizione di un immobile ad onlinerientra nelle fattispecie di ristrutturazione edilizia.

Premesse

Per porre in essere una pratica di demolizione di un immobile online bisogna, come primo passaggio, procedere alla relativa denuncia di inizio attività (D.I.A.). Non è dunque necessario il permesso di costruire, ma è sufficiente la semplice denuncia di inizio attività, la cui mancanza costituisce un illecito amministrativo.

Tipogie

Per quanto riguarda le, eventuali, fasi successive della pratica di demolizione di un immobile ad online bisogna premettere che può essere di tipo parziale o totale; inoltre è necessario distinguere tra:

• la semplice demolizione di un un immobile;
• la demolizione e successiva ricostruzione con medesima volumetria e sagoma preesistente;
• la demolizione e successiva ricostruzione con volumetria e/o sagoma diversa (in questi ultimi due casi è necessario anche il permesso di costruire relativo al nuovo fabbricato). Infatti nei casi di “demolizione e ricostruzione” l’intervento può essere inquadrato nel primo caso come mera ristrutturazione edilizia oppure, nella seconda opzione, lo stesso intervento si qualifica come nuova costruzione.

Se dovete effettuare una pratica catastale di demolizione di un immobile ad online visitate il sito Ivisura.

Opzioni

I nostri tecnici eseguiranno la pratica di demolizione di un immobile ad online con il software Docfa, essa rientra tra le “variazioni planimetriche” e vi si procede nei seguenti casi:

Demolizione totale

Tale variazione catastale viene utilizzata quando è necessario eliminare completamente un fabbricato (composto da uno o più subalterni) censito al catasto dei fabbricati. La variazione deve essere preceduta da un atto di aggiornamento cartografico (con il software PreGeo), ovvero Tipo Mappale per demolizione totale, esso cancella completamente il fabbricato dalla mappa catastale, lasciando libera la particella nella quale si trovava, ad essa verrà successivamente assegnato un nuovo numero. Il nuovo numero di particella verrà successivamente utilizzato nel documento DOCFA da predisporre per la soppressione della/delle unità immobiliari, presenti nel fabbricato demolito.

Demolizione parziale

Tale variazione catastale viene utilizzata quando è necessario eliminare solo parte della consistenza dell’unità originaria. La variazione deve essere preceduta da un atto aggiornamento cartografico (con il software PreGeo), ovvero il Tipo Mappale per demolizione parziale, solo se si modifica la sagoma del fabbricato rappresentato in mappa; generalmente non è necessario attribuire al fabbricato e/o all’area una nuova particella, che rimarrà quindi invariata ma si attribuisce all’unità immobiliare da aggiornare, un nuovo subalterno. Ne consegue che verrà rimodulata la consistenza catastale e quindi anche la rendita catastale.

Bisogna sottolineare che la demolizione parziale, se necessario, è abbinabile con altre tipologie;

– Redazione della nuova planimetria catastale, con la rappresentazione della nuova conformazione planimetrica dell’unità immobiliare urbana oggetto di variazione;

– Redazione di un nuovo elaborato planimetrico, necessario in quanto vengono modificati i subalterni;

– Elenco subalterni, se in presenza del nuovo elaborato planimetrico.

Dati da fornire

Affinché i nostri tecnici possano formulare un preventivo per una pratica di demolizione di un immobile ad online è necessario indicare:

• i dati catastali del bene immobile, compresa la superficie complessiva in metri quadri;
• i dati anagrafici del proprietario del bene;
• se si tratta di una pratica del Catasto terreni;
• se si è in possesso dei disegni in formato digitale o cartaceo;
• se si debba procedere ad una demolizione totale o parziale del bene;
• se sia necessaria la firma del nostro tecnico.

L'articolo Demolizione di un immobile online sembra essere il primo su iVisura - Backup Only.