Esistono alcune tipologie di compravendita che prevedono la possibilità di fare delle offerte per un immobile, il quale verrà venduto al migliore offerente: stiamo parlando delle aste immobiliari. Le aste immobiliari sono riservate esclusivamente a due tipologie di abitazioni, quelle provenienti da:

• dismissioni del patrimonio pubblico,
• fallimenti e altri atti giudiziari emessi nei confronti del proprietario del bene.

Cerchiamo di analizzare tutte le principali caratteristiche di questo tipo di operazioni, a partire dalla classe di soggetti che può aderire a suddette aste, fino alle modalità di pagamento previste.

Perché acquistare alle aste immobiliari

Prima di entrare nei dettagli, precisiamo che parleremo in particolare delle aste immobiliari di tipo giudiziario, questa tipologia di aste riguarda gli immobili che sono stati espropriati al proprietario precedente (persona fisica o giuridica) in seguito ad  una disposizione dell’autorità giudiziaria.

Le cause che portano alla perdita del diritto di proprietà di un bene immobile, possono essere varie, ma nella maggior parte dei casi si tratta di fallimenti o debiti insoluti.

Il luogo deputato allo svolgimento delle operazioni legate alle aste giudiziarie può essere il Tribunale di riferimento, oppure, su delega dei giudici che effettuano le esecuzioni, determinati studi di professionisti.

Qualunque soggetto privato, fisico o giuridico, può partecipare alle aste giudiziarie.

Vantaggi offerti dalla aste immobiliari

Il motivo principale per cui conviene partecipare a questa tipologia di compravendita immobiliare è, naturalmente, la possibilità di acquistare un immobile ad un prezzo altamente conveniente. Il prezzo di riferimento dell’immobile all’incanto viene valutato da un apposito perito, sulla base dell’analisi delle condizioni dell’immobile e del mercato immobiliare di riferimento. La perizia è allegata agli atti della vendita e i criteri di redazione sono una garanzia per gli acquirenti, in quanto è sempre possibile prenderne visione. Inoltre riporta anche eventuali altre ipoteche e pignoramenti che gravano sul bene stesso al momento dell’intervento giudiziario.

Un altro fattore di convenienza risiede nell’eventualità che il bene presentato all’asta immobiliare non venga aggiudicato in prima istanza. Nelle compravendite successive, infatti, indette a distanza di qualche mese, il valore dell’immobile viene decurtato di un quarto del valore iniziale, così come previsto dalla legge che regola lo svolgimento delle trattative giudiziarie.

La notifica al pubblico dell’asta immobiliare

Il primo atto, che dà il via all’asta immobiliare, viene denominato “Avviso di vendita”: si tratta di un vero e proprio documento pubblico, che deve essere redatto da uno dei soggetti indicati dalla legge: un notaio, un professionista delegato o un cancelliere designato.

L’avviso di asta immobiliare, per essere regolare a tutti gli effetti, deve contenere una serie di parametri. Innanzitutto, devono essere esposte tutte le caratteristiche essenziali per identificare il bene messo all’asta. Poi va indicato chiaramente il luogo designato dove si effettuerà la compravendita, l’orario e la data.

Altri parametri comuni anche alle altre tipologie di aste sono il prezzo di partenza dell’asta immobiliare ed il valore minimo per il rilancio.

Da qualche anno viene segnalato anche il sito web dove poter accedere alla relazione effettuata dal perito, relativa alla stima dell’immobile.

Oltre a questa serie di dettagli, nel documento di avviso d’asta va indicato il termine entro cui si presentano le offerte, e le modalità di svolgimento della vendita.

Le modalità di svolgimento

Venuti a conoscenza dell’asta immobiliare, chi vuole partecipare deve recarsi nel luogo deputato e, in caso di asta con offerta a busta chiusa, dovrà lasciare la propria offerta al banditore, oltre a:

• cauzione del valore del 10% dell’offerta,
• copia dei documenti indicati dal bando a cui ci si riferisce.

Se invece la tipologia di compravendita immobiliare è un’asta con vendita all’incanto, chi partecipa deve presentarsi con una domanda stampata su carta legale, all’ora e nel luogo deputato, inoltrando anche:

• copia dei documenti indicati nel bando di riferimento,
• cauzione pari alla somma indicata nell’avviso d’asta.

Quali documenti sono necessari?

Prima di acquistare un immobile è bene richiedere alcuni documenti:

• la visura catastale, per conoscere l’intestatario  catastale ed i dati tecnici e reddituali dell’immobile,
• la visura ipotecaria, per verificare se l’intestario catastale sia l’effettivo proprietario e, soprattutto se l’immobile sia gravato da ipoteche o altri vincoli,
• la mappa catastale, se si tratta id un terreno il documento serve a capire i confini della particella
• copia dell’atto notarile di acquisto dell’immobile.

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Sarà varato entro settembre 2015 il decreto che ridefinirà i valori catastali in attuazione della Delega Fiscale. Lo ha annunciato il Governo, che durante l’ultimo Consiglio dei Ministri ha illustrato il cronoprogramma delle riforme avviate e in fase di definizione.

Come ricordato dall’Esecutivo nel documento sul piano delle riforme presentato in CdM, con la revisione del Catasto saranno corretti i problemi di equità riscontrati nel sistema di imposizione sugli immobili allineando i valori catastali ai valori economici reali.

Gli immobili non saranno più raggruppati in categorie e classi, ma ci saranno solo due tipologie di fabbricati: quelli ordinari e quelli speciali. Gli appartamenti saranno inseriti tutti nella categoria ordinaria O/1, mentre ville, immobili signorili e artistici avranno una regolamentazione diversa.

Per consentire una valutazione più oggettiva, il valore degli immobili sarà determinato dalla superficie e non più dai vani. A ogni unità immobiliare sarà attribuita una rendita e un valore patrimoniale.

Per gli immobili ordinari, dopo aver rilevato la superficie, le rendite e i valori patrimoniali saranno determinati applicando apposite funzioni statistiche che mettano in relazione il reddito e il valore medio ordinario di mercato con le caratteristiche dell’immobile e gli altri fattori in grado di
aumentarne o diminuirne il valore complessivo, come ad esempio la sua posizione.

Nel caso dei fabbricati speciali si procederà mediante stima diretta, mentre le rendite saranno calcolate applicando saggi di redditività media ai valori patrimoniali.

Una revisione generale degli estimi potrà essere effettuata ogni dieci anni e con cadenza quinquennale saranno adottati coefficienti di adeguamento.

Ricordiamo che una prima bozza di decreto sulla revisione del sistema estimativo è stata varata lo scorso dicembre e ha previsto da una parte la possibilità che l’Agenzia delle Entrate invii ai proprietari degli immobili dei questionari per la trasmissione dei dati in loro possesso e dall’altra che possa stipulare convenzioni con ordini e collegi professionali per effettuare i sopralluoghi e le rilevazioni necessarie.

Il primo passo nel processo di riforma è stato compiuto con l’approvazione del decreto sul funzionamento delle commissioni censuarie che dovranno insediarsi entro novembre 2015. Le commissioni censuarie locali saranno 103, cui se ne aggiunge una centrale con sede a Roma e funzione di supervisore.

Alle Commissioni censuarie locali spetta il compito di validare le funzioni statistiche determinate dall’Agenzia delle Entrate, che devono esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, anche all’interno di uno stesso comune.

La Commissione censuaria centrale decide sui ricorsi dell’Agenzia delle Entrate e dei Comuni
contro le decisioni delle commissioni censuarie locali ed esercita poteri sostitutivi nel caso in cui le commissioni locali non provvedano alla validazione delle funzioni statistiche.

Sia le commissioni censuarie locali che quella centrale sono articolate in tre sezioni: una competente in materia di catasto dei terreni, una competente in materia di catasto urbano e
un’altra specializzata in materia di revisione del sistema estimativo del catasto dei fabbricati.

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Il Fondo, istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze, è previsto dalla Legge di Stabilità 2014 (legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 48, lett. C) con l’obiettivo di favorire l’accesso al credito da parte delle famiglie per l’acquisto e l’efficientamento energetico della casa di abitazione. La disciplina della misura è contenuta nel Decreto interministeriale 31 luglio 2014.

Il Fondo concede la garanzia dello Stato fino al 50% della quota capitale del mutuo per l’acquisto – o l’acquisito e ristrutturazione in ottica di efficientamento energetico – di un immobile, non di lusso, da adibire ad abitazione principale, purché il mutuo non superi l’importo di 250mila euro.

Alcune caratteristiche della misura.

Chi può farne richiesta

Il richiedente, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo salvo quelli acquistati per successione per causa di morte, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

L’immobile, non di lusso, deve trovarsi nel territorio nazionale.

Il mutuo ipotecario deve essere di importo non superiore a 250 mila euro, concesso dalla banca o intermediario finanziario che ha aderito all’iniziativa in base al Protocollo di intesa sottoscritto l’8 ottobre 2014 tra Ministero dell’economia e delle finanze e ABI.

È previsto un tasso calmierato del finanziamento per le seguenti categorie:

giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni);
nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico;
conduttori di alloggi di proprietà degli IACP, comunque denominati.
Come fare domanda

Il modulo deve essere presentato dal soggetto che richiede il mutuo direttamente in banca. Sarà poi la banca ad inviare a Consap Spa, società pubblica incaricata della gestione delle domande, la richiesta di accesso alle garanzie. Il modulo si può scaricare dal sito del Dipartimento del Tesoro alla pagina dedicata al Fondo e dovrà essere presentato dall’interessato direttamente presso una banca che ha aderito all’iniziativa. Le domande potranno essere presentate da fine dicembre, solo dopo che la banca abbia assicurato l’operatività a favore della propria clientela (termine previsto in 30 giorni lavorativi dall’adesione della banca al Fondo). L’elenco delle banche ad oggi aderenti, in continuo aggiornamento, è disponibile sul sito di Abi (www.abi.it) su quello di Consap, la società pubblica cui è affidata la gestione del Fondo. Sul sito del Dipartimento del Tesoro modulistica e normativa di riferimento.

Fonte: Ministero dell’Economia e delle Finanze

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Questa novità è stata introdotta dal 1 Luglio 2010 con importanti conseguenze per coloro che devono vendere una casa. Numerosi immobili, in particolare appartamenti in condominio, sono stati modificati negli anni passati senza richiedere la relativa autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale in seguito agli interventi di modifica della distribuzione interna (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni). In questi casi la soluzione è procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico (in comune) e catastale (all’ufficio del territorio, catasto). In caso di piccole difformità (come descritto dalla Circ. 02/2010 dell’AdE) è possibile evitare la variazione.

Conformità allo stato di fatto e dichiarazione di un tecnico

Prima di un rogito per il passaggio di proprietà di un immobile, anche in caso di donazione e successione, il notaio ha l’obbligo di verificare se lo stato di fatto è conforme ai dati catastali.

La verifica concerne principalmente gli intestatari, la toponomastica e la planimetria. La conformità deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito. Le conseguenze per una dichiarazione falsa sono importanti e comportano anche la nullità dell’atto. La normativa permette di avvalersi dell’ausilio di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità, con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non dal venditore né dal notaio.

E’ consigliabile verificare la conformità catastale sin dal compromesso per evitare ritardi per aggiornamenti dovuti ad eventuali difformità.

Se pensi di avere questa problematica, sia come compratore che come venditore, puoi contattarci per la gestione della pratica di correzione o modifica. Puoi anche leggere la nostra guida: Come modificare i dati tecnici catastali di un immobile.

Rogito, situazione catastale ed amministrativa

Relativamente alle verifiche da effettuare prima della compravendita di un immobile, sia da parte del venditore che del compratore oltre alla situazione ipotecaria va valutato lo stato urbanistico e catastale:

1) Urbanistico-amministrativo: ogni immobile ha una “legittimità urbanistica” espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. E’ importante che lo stato di fatto sia conforme all’ultima autorizzazione presentata e protocollata dal Comune, nel caso contrario gli interventi sono stati realizzati in maniera “abusiva o irregolare” cioè non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi edilizi (TU DPR 380/01).
Ad esempio la tipica ristrutturazione di un appartamento che comporta la modifica delle stanze interne e/o l’aggiunta di bagni va autorizzata con una CILA, prima del 2010 c’era bisogno della DIA.
Chi avesse realizzato questi interventi senza le autorizzazioni, oggi vende un unità immobiliare “non conforme” e non sempre è facile ottenere una sanatoria.
Purtroppo in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato interventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito.
2) Catastale: E’ possibile che dal punto di vista urbanistico-amministrativo l’immobile sia regolare ma che lo stato di fatto non sia coincidente con la planimetria catastale. La soluzione di questo problema è di norma agevole e comporta solamente una “variazione” presso gli uffici catastali. La variazione catastale può essere giustificata come “esatta rappresentazione grafica”, “diversa distribuzione interna” o altre “causali”.
E’ fondamentale sapere che il disegno catastale “non è probatorio”, cioè quello che viene rappresentato nella planimetria non è un’autorizzazione e non rappresenta una legittimittimazione; mentre il documento amministrativo del Comune (Licenza, concessione , permesso di costruire, DIA, Cil, etc) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato. Per questo prima va verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale.

Come regolarizzare lo stato di fatto?

1) Se hai realizzato nel passato degli interventi regolari ma senza modificare la planimetria catastale l’operazione da affettuare è quella di affidare ad un tecnico abilitato la procedura di “variazione catastale” da presentare con la procedura DOCFA all’ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio (Catasto). In alcuni giorni la documentazione è pronta per il rogito.

2) Se invece hai realizzato degli interventi senza richiedere e depositare l’autorizzazione al Comune, oppure hai ereditato una difformità dal vecchio proprietario, la situazione è più complicata e la soluzione dipende da diversi fattori. In particolare bisogna conoscere quando sono stati effettuati i lavori e in cosa sono consistiti ricercando i vecchi titoli abilitativi (concessione, licenza edilizia, etc).

Approfondimento: La regolarità edilizia-urbanistica di un immobile ; Sanatoria di un appartamento

Un nostro tecnico valuterà se si potrà utilizzare una CILA per lavori già eseguiti (TU DPR 380/01 art.6) oppure una SCIA in Sanatoria (TU DPR 380/01 art.37). Successivamente alla regolarizzazione urbanistica è possibile presentare la variazione catastale.

Con piccole difformità si può evitare la variazione catastale

Tuttavia, nel caso in cui le difformità siano di lieve entità ed in particolare non sia cambiato il numero di vani catastali, nella circolare 2/2010 viene evidenziato che è possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale. In questo caso ti consigliamo di richiedere la dichiarazione di conformità catastale per sollevarsi dalle responsabilità sulla interpretazione di “lieve entità”. Le correzioni di lieve entità possono essere effettuate seguendo le linee guida del nostro articolo: Come correggere errori o imprecisioni catastali

La circolare consente all’intestatario di dichiarare la conformità anche in caso di lievi modifiche interne che non comportano una variazione della rendita catastale. E’ possibile evitare la variazione catastale in caso di spostamento di una porta, di un tramezzo o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne variano il numero.

Mentre nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativo alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), realizzazione di un ripostiglio, soppalchi o altre difformità considerabili “non lievi” è necessario provvedere alla variazione catastale.

A chi acquista consigliamo di insistere ed ottenere la modifica della planimetria considerato che è un suo diritto acquistare l’immobile perfettamente rispondente alle normative urbanistiche e catastali.

Acquistare in sicurezza: verifica dello stato urbanistico

Il DL 78/10 obbliga il venditore a dichiarare la conformità catastale principalmente per evitare la presenza di “case fantasma” nascoste al Fisco. La norma tuttavia non tutela completamente l’acquirente perchè il notaio non può verificare direttamente la conformità ma può solo incaricare un tecnico di effettuare tutti i controlli. Inoltre la conformità catastale non riguarda la verifica urbanistica dell’immobile.

Per acquistare un immobile in piena sicurezza è necessario verificare lo stato catastale ma soprattutto lo stato urbanistico perchè è quest’ ultimo che rappresenta la legittimità con cui è stato costruito l’immobile. Analizzando lo stato urbanistico si verifica l’assenza di abusi edilizi.

In un appartamento anche solo un bagno realizzato in una posizione differente dalla legittimità (Concessione, Licenza, Permesso di costruire, Dia, etc) comporta un “abuso edilizio”. Il nuovo acquirente erediterà questo vizio.

Verifica la legittimità urbanistica e controlla l’assenza di vizi ed abusi edilizi prima di acquistare un immobile. Contattaci per un preventivo.

Riferimenti normativi:

I riferimenti normativi relativi alla questione della regolarizzazione dell’unità immobiliare prima del rogito notarile sono:
– Il Decreto Legge 31/05/2010 n° 78 art. 19 che introduce l’obbligo, pena nullità dell’atto, per gli atti pubblici e le scritture private relative al trasferimento di diritti reali come la compravendita su fabbricati esistenti una dichiarazione di conformità dello stato di fatto con i dati catastali e le planimetrie.
Il suddetto DL modifica l’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 aggiungendo il comma 1-bis
– La circolare dell’Agenzia del Territorio 2/2010 che specifica quali sono le variazioni che non hanno rilevanza catastale e che non comportano la modifica della planimetria catastale.

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